С 2026 года в Казахстане вступит в силу новый Налоговый кодекс, и среди десятков поправок — одна, которая может больно ударить по владельцам жилья.
Речь о новом подходе к налогу на недвижимость . Формально — никакого "налога на роскошь" в кодексе не будет. Но если у вас больше трёх квартир, для бюджета вы уже роскошный человек. Подробнее о том, кого коснется налог и как это изменит рынок, читайте в материале корреспондента inbusiness.kz.
Для начала стоит отметить, что повышенная налоговая ставка будет применяться, если стоимость недвижимости превышает 450 млн тенге. Для таких объектов ставка может вырасти до 1% от стоимости жилья, что многократно увеличит налоговые платежи. Например, если вы владеете пятью квартирами по 100 млн тенге каждая, вы будете платить налог не по стандартной ставке 0,1%, а по повышенной — 1%, что обойдется вам уже в 5 млн тенге в год.
Но важный момент: повышение ставки коснется не только объектов, стоимость которых превышает 450 млн тенге, но и всех владельцев недвижимости, чьи активы складываются из нескольких объектов с высокой ценой. И это при том, что цены на жилье в Казахстане неуклонно растут. По оценке президента Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, средняя цена квадратного метра жилья комфорт-класса в Алматы остается на уровне 1 тыс. долларов — и эта цифра практически не меняется с начала 2000-х годов. Но, как отметил эксперт, если смотреть на стоимость в тенге, разница огромная: из-за инфляции и девальвации жилье значительно подорожало. С такими темпами роста до 450 млн тенге довольно легко “дорасти”, если у вас в собственности несколько крупных объектов.
Причина высоких цен, по словам Ермека Мусрепова, кроется в зависимости от импорта. Казахстанская стройка до сих пор сильно опирается на зарубежные материалы — от металлических конструкций до мелочей вроде выключателей и лампочек. А значит, любое колебание курса тут же отражается на себестоимости строительства.
“Если мы хотим остановить рост цен в тенге, нужно развивать собственное производство. Чем больше местных материалов, тем стабильнее рынок”, - считает эксперт.
Он уверен: если доля казахстанского содержания достигнет хотя бы 90%, это не только снизит цену за квадрат, но и даст толчок для расширения стройкомплекса в целом. Пока же доля импорта остается высокой, себестоимость строительства будет "плавать" вместе с валютным курсом — и вместе с ней продолжит расти цена на жилье.
Сейчас в Казахстане налог на недвижимость для физических лиц рассчитывается по довольно простой схеме. Государство берет базовую стоимость квадратного метра объекта в конкретном регионе — будь то квартира, дом, дача, гараж, парковочные места, а также земельные участки — и применяет к ней прогрессивную шкалу ставок. Чем дешевле объект, тем ниже процент. Например, если квартира стоит до 2 млн тенге, налог составит всего 0,05%. Если стоимость вашей недвижимости находится в диапазоне от 2 до 4 млн тенге, налог считается чуть сложнее. Вы сначала платите фиксированную сумму — 1 тыс. тенге, а сверху добавляется 0,08% от той части, которая превышает 2 млн. Чем дороже объект, тем выше ставка.
Все расчеты делает корпорация “Правительство для граждан”. В них учитывается не только стоимость объекта, а также площадь жилья, его износ, район, где оно находится. Налоговая база формируется на 1 января каждого года, а если вы владеете недвижимостью меньше 12 месяцев — платите только за фактическое время.
Есть и те, кто от налога освобожден. Это, например, ветераны ВОВ, герои Советского Союза и Социалистического Труда, дети-сироты до 18 лет, многодетные матери, имеющие звание “Мать-героиня” и один из родителей ребёнка с инвалидностью. А пенсионеры и инвалиды получают специальные вычеты, которые уменьшают налоговую нагрузку. Например, если человек относится к I или II группе инвалидности, он может уменьшить свою налоговую базу на сумму, эквивалентную 1 500 МРП. А для пенсионеров, которые проживают отдельно, предусмотрен вычет в размере 1 000 МРП.
До 2026 года эта система оставалась неизменной. Но теперь правила игры меняются. И если раньше налог считался по каждому объекту отдельно, то скоро он будет зависеть от общей стоимости всей недвижимости. Владельцы нескольких квартир или земельных участков теперь рискуют оказаться в категории тех, кто платит в разы больше.
Очевидно, что новые налоговые ставки могут оказать влияние на рынок недвижимости в целом. По мнению Ермека Мусрепова, планируемое повышение ставки налога на имущество в размере 1% для объектов стоимостью свыше 450 млн тенге значительно увеличит налоговую нагрузки для владельцев дорогостоящей недвижимости.
“Это изменение отражает стремление государства к более прогрессивной системе налогообложения и может рассматриваться как мера по обеспечению социальной справедливости. Ставка в 1% может считаться значительной, особенно по сравнению с предыдущими ставками налога на имущество, которые были прогрессивными и значительно ниже для объектов меньшей стоимости. Однако для владельцев недвижимости стоимостью свыше 450 млн тенге такая ставка может быть оправданной с точки зрения фискальной политики, направленной на более справедливое распределение налоговой нагрузки”, — считает Ермек Мусрепов.
Ермек Мусрепов скептически оценивает идею госрегулирования цен на жилье. По его словам, основной фактор, влияющий на стоимость строительства, — это цены на стройматериалы, а они формируются рынком, а не указами. По мнению эксперта, единственный сегмент, где государство действительно может влиять на стоимость, — это жилье IV категории. Речь идёт об экономклассе, который строится по госпрограммам для очередников и социально уязвимых групп. Здесь возможны ценовые рамки, поскольку проект финансируется из бюджета. Но на коммерческое жилье, которое возводится за счёт частных инвестиций, влиять почти невозможно: цены диктует рынок, а не министерства.
Однозначно, что новые изменения увеличат налоговую нагрузку на владельцев дорогой недвижимости. В зону риска попадают те, кто владеет несколькими объектами: инвесторы, сдающие жилье в аренду, наследники с общей семейной собственностью и семьи, оформляющие недвижимость на одного члена. Даже если квартиры распределены между родственниками, их совокупная стоимость может превысить порог в 450 млн тенге.
Читайте по теме:
Что выгоднее: купить квартиру в ипотеку или продолжать арендовать?
